УЧЕТ ИНВЕСТИЦИОННОГО ИМУЩЕСТВА В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН

Главной особенностью современного этапа мировой экономики является возрастающая роль таких процессов как глобализация и интеграция. Все больше и больше, в основном, развивающихся стран вовлекаются в международные финансово-экономические отношения. С одной стороны, открытость экономики благотворно влияет на привлечение инвестиций, что в свою очередь, позитивно влияет на уровень покупательной способности населения. С другой стороны, развивающиеся страны в полной мере начинают ощущать изменения мировой конъюнктуры, которые не всегда бывают положительными. [4, с. 8].

Сегодня Республика Казахстан является страной с рыночной моделью экономического развития. Изменение принципов, методов, способов хозяйствования, пересмотр правовой базы, закрепление частной собственности способствовали значительной активизации деятельности различных субъектов хозяйственного оборота, появлению широких возможностей для развития рынка недвижимости, проведения приватизации [3, с. 7].

Инвестиционная деятельность в сфере недвижимости является значимой сферой экономической деятельности развитых стран и занимает существенное место в общем инвестиционном процессе страны, создавая высокий мультиплицирующий эффект и серьезное влияние на окружающую среду. Объект недвижимости является не только особым товаром, но и одновременно капиталом, приносящим доход, и основанием для оказания услуг с целью ведения эффективной предпринимательской деятельности, что доказывает влияние инвестиций в недвижимость на социально-экономическое развитие страны.

Сегодня в Республике Казахстан созданы благоприятные условия для успешного ведения бизнеса. Обычной и довольно распространенной формой ведения бизнеса становятся компании, извлекающие экономические выгоды от вложения средств в деятельность других компании. Такие операции вместе с перспективами достижения определенных финансовых результатов дают возможность установления корпоративных отношений, позволяют инвестору в отдельных случаях влиять на деятельность компании – объекта инвестиций. Когда компания инвестирует свободные денежные средства в недвижимое имущество, то такие инвестиции классифицируются как специфический вид активов – инвестиционное имущество [5, с. 1]

В бухгалтерском учете стандартами, регулирующими вопросы учета и отражения в отчетности инвестиционного имущества, являются: Международный стандарт финансовой отчетности (IAS) 40 Инвестиционное имущество и Международный стандарт финансовой отчетности (IAS) 17 Аренда.

Основным стандартом, регламентирующим подходы к учету и отражению в отчетности инвестиционного имущества, является МСФО (IAS) 40 Инвестиционное имущество, который был изменен в рамках проекта по улучшению действующих МСФО. Новая версия стандарта вступила в силу с 1 января 2005 года и были внесены поправки в мае 2008 года. Предприятие должно применять указанные поправки перспективно в отношении годовых периодов, начинающихся 1 января 2009 года или после этой даты.

Согласно МСФО (IAS) 40 инвестиционное имущество – недвижимость (земля или здание, либо часть здания, либо и то и другое), находящаяся во владении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды) с целью получения арендных платежей или прироста стоимости капитала, или того и другого, но не для использования в производстве или поставке товаров, оказании услуг, в административных целях, а также не для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности.

Примеры инвестиционного имущества:

• земля, предназначенная для получения прироста стоимости капитала в долгосрочной перспективе, а не для продажи в краткосрочной перспективе в ходе обычной хозяйственной деятельности;

• земля, дальнейшее предназначение которой в настоящее время пока не определено;

• здание, принадлежащее предприятию (или находящееся во владении предприятия по договору финансовой аренды) и предоставленное в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды;

• здание, не занятое в настоящее время, но предназначенное для сдачи в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды;

• недвижимость, строящаяся или реконструируемая для будущего использования в качестве инвестиционного имущества.

Инвестиционное имущество следует признавать как актив тогда когда существует вероятность поступления в предприятие будущих экономических выгод, связанных с инвестиционным имуществом и можно надежно измерить стоимость инвестиционного имущества. В соответствии с этим принципом признания предприятие оценивает все затраты на инвестиционное имущество на момент их возникновения. Такие затраты включают затраты, первоначально понесенные при приобретении объекта инвестиционного имущества, и затраты, понесенные впоследствии на дооборудование объекта, замену части или обслуживание объекта недвижимости.

Инвестиционное имущество первоначально должно измеряться по фактическим затратам. В состав фактических затрат на приобретение инвестиционного имущества входят цена покупки и все прямые затраты. Прямые затраты включают, например, стоимость профессиональных юридических услуг, налоги на передачу недвижимости и иные затраты по операции.

После первоначального признания инвестиционного имущества, предприятие может выбрать модель учета по справедливой стоимости или модель учета по фактическим затратам.

Предприятие, выбравшее модель учета по справедливой стоимости, измеряет все объекты инвестиционного имущества по справедливой стоимости.

Справедливая стоимость инвестиционного имущества должна отражать рыночные условия на конец отчетного периода. Наилучшим подтверждением справедливой стоимости являются действующие цены на активном рынке подобной недвижимости с аналогичным местонахождением и в таком же состоянии и являющейся объектом аналогичной аренды и прочих договоров.

В исключительных случаях, может оказаться, что справедливая стоимость инвестиционного имущества не может быть надежно определена. Это происходит лишь в тех случаях, когда сопоставимые операции на рынке осуществляются нечасто и отсутствуют альтернативные надежные оценки справедливой стоимости (например, на основе прогнозов дисконтированных потоков денежных средств).

После первоначального признания предприятие, которое выбирает модель учета по фактическим затратам, должно измерять все объекты инвестиционного имущества в соответствии с требованиями МСФО (IAS) 16 Основные средства для этой модели, за исключением тех объектов, которые отвечают критериям классификации в качестве недвижимости, предназначенной для продажи в соответствии с МСФО (IFRS) 5 Долгосрочные активы, предназначенные для продажи, и прекращенная деятельность [1].

По МСФО (IAS) 40, включение в состав инвестиционного имущества и исключение из него производится только в тех случаях, когда имеются очевидные доказательства изменения в пользовании ей. Если инвестиционное имущество, учтенная по справедливой стоимости, становится собственностью, занятой собственником, или запасом, то стоимость такой собственности для целей дальнейшего учета – это справедливая стоимость на дату перемены формы использования.

Если имущество, занятая собственником, становится инвестиционным имуществом, записываемой по справедливой стоимости, то до даты перемены формы использования следует применять МСФО (IAS) 16 Основные средства.

Если имущество, являющаяся запасами, становится инвестиционным имуществом, учитываемой по справедливой стоимости, то ее оценка должна соответствовать стоимости реализованных запасов, согласно МСФО (IAS) 2 Запасы. Разница между справедливой стоимостью имущества на эту дату и ее предыдущей балансовой стоимостью таким образом является чистой прибылью или убытком за данный период.

Инвестиционное имущество при ее выбытии следует списать с баланса (прекратить их признание). Выбытие может произойти а результате продажи или договора о финансовом лизинге. Инвестиционное имущество следует так же списать, если она навсегда изъята из пользования и от ее выбытия не ожидается никаких экономических выгод. [2, с. 246-247].

Литература:

1. Международный стандарт финансовой отчетности (IAS) 40 Инвестиционное имущество (Предприятие должно применять настоящий стандарт для годовых периодов, начинающихся 1 января 2005 г. или после этой даты).

2. Д. Александер, А. Бриттон, Э. Йориссен. Международные стандарты финансовой отчетности: от теории к практике [Пер. с англ. В.И. Бабкин, Т.В. Седова].- М.: ООО «Вершина».

3. Кусяпова Н.В. Правовые проблемы определения недвижимости как объекта гражданских прав. Автореферат, Алматы, 2005.

4. Аскаров Д.Т. Современное состояние и тенденции развития рынка недвижимости города Алматы. Автореферат, Алматы, 2008.

5. Михалева Е. «Учет инвестиционного имущества». – «Бюллетень бухгалтера» Международные стандарты финансовой отчетности №8, 2009 г.

Научный руководитель: к.э.н., доцент Торшаева Шырынкульa