РАВАНДЊОИ ЌАРЗДИЊИИ ИПОТЕКЇ ВА ЉОРЇ НАМУДАНИ ОН ДАР ИЌТИСОДИЁТИ ЉУМЊУРИИ ТОЉИКИСТОН

Агар ба таърихи намудњои ќарз назар афканем, ќарзи ипотекиро дар Юнони Ќадим ислоњотчї ва арбоби машњур Солон дар асри VI то милодї ворид намудааст. Албатта системаи ќарздињии гаравдор аз тарафи судхўрон ва шахсони сарватманд ба роњмондашуда, то ин њам вуљуд дошт, локин дар аввалњо ќарзгиранда худ чун предмети гарав баромад мекард. Дар юнони ќадим унсурњои ќарздињї вуљуд дошт, вале он чунин амалї мешуд. Шахси ќарзгиранда дар њолати напардохтани ќарз дар ваќти муайяншуда ба ѓуломи ќарздињанда табдил меёфт. Ин ѓулом маљбур буд вобаста ба њаљми ќарз онро коркард намуда адо намояд.Солон бошад ба сифати чунин гарав амволи ќимматноки манќул ва ѓайриманќули шањрвандро барои истифода бурдан пешнињод намуд. Барои тасдиќи ин амалиёт дар замини ќарзгиранда сутуни махсус мешинонданд, ки дар он номи ќарздињанда ва ќарзгирнада, маблаѓи ќарз ва шартњои он нишон дода мешуд. Баровардан ва фурўхтани амвол аз минтаќаи мазкур то рўйпўши ќарз манъ буд. Аз ин љо маълум мегардад, ки принсипњои асосии баъзе унсурњои ќарзбандии замони муосир дар њамон давра пайдо шуда будааст. Чунин сутунњои «гапзананда»-ро ипотека – «hypotheka» меномиданд, ки дар тарљума ба забони тољикї тиргак, танба маъно дорад. Баъдтар аз истифодабарии сутунњо даст кашиданд, ба љои онњо китобњои махсус пайдо шуданд, ки ипотекї ном гирифтанд, аммо худди принсипи ќарзбандї бо гарави амволи ѓайриманќул (на танњо) омўхта шуд ва ташакули навро аллакай дар давраи империяи Римї пайдо намуд.[1]

Дар сомонаи шабакаи љањонии энсиклопедияи Википедия ќарзи ипотекї чун ќарзї дарозмудат, ки барои шахсони њуќуќї ва воќеї аз тарафи бонк бо гарави ѓайриманќул (замин, биноњои истењсолї ва истиќоматї, иншоотњо) пешнињод мекунад, оварда шудааст.[2]

Гузариш ба иќтисодиёти бозоргонї дар кишвар алилии якчанд сохањои хољагидориро муайян намуда истодааст. Аммо, ба ин камбудињо нигоњ накарда робитањои пулию молии иќтисодї баркамол, мунтазам ва оњиста-оњиста инкишоф ёфта истода, байъномаи моликияти нисбат ба солњои сукутиро, таърихан воло хоњад бардошт.

Дар воќеъ, ќайд кардан лозим аст, ки дар замони кунунї, шаклњои системаи молиявї-ќарзии кишвар бисёрбанд аст ва яке аз бандњои он, ин ќарзи ипотекї мебошад.

Дар Тољикистон мафњуми ќонунии ин намуди ќарз соли 2008 љорї шуд, ки дар ќонун «Дар бораи ипотека» маънои луѓавии истилоњот ба шарњи зайл аст:

• ипотека – гарави молу мулки ѓайриманќул, ки бо тартиби муќаррарнамудаи ќонун аз ќайди давлатӣ гузаштааст;

• гарав – тарзи таъмини иҷрои ўњдадориест, ки вобаста ба он кредитор оид ба ўњдадории бо гарав таъмингардида (гаравгир) њуќуќ дорад дар њолати иҷро накардани ин ўњдадорӣ аз ҷониби ќарздор аз арзиши молу мулки ба гарав гузошташуда нисбат ба дигар кредиторони шахсе, ки ин молу мулк аз они ўст (гаравдењ), талаботашро афзалиятнок ќонеъ гардонад, ба истиснои њолатњои муќаррарнамудаи ќонун;

• гаравдењ - шахсе, ки дорои њуќуќи моликият ё дигар њуќуќи ашёӣ ба молу мулки ба гарав гузошташуда мебошад;

• гаравгир - шахсе, ки талаботи ў оид ба ўњдадории асосӣ бо гарав таъмин шудааст.[3]

Ќонуни мазкур асосњои њуќуќӣ, иќтисодӣ ва ташкилии муносибатњоро вобаста ба пайдоиш, амал ва ќатъи ипотека танзим менамояд. Маќсади ин ќонун бењтар намудани сатњи некўањолии халк дар мусоидатнамоии харидан ва сохтани хона, бўстонсарой ва ѓайра мебошад. Барои мисол, дар љумњурї, дар шароити иќтсиодиёти бозоргонї, ки музди мењнати миёнаи моњонаи ањолї 446.23 сомониро (дар соли 2011) ташкил медињад [4], харидан ё сохтмони хона, ѓайриимкон аст, аз ин лињоз варианти бењтари соњиби хона, замин, иншоот ва ѓайра шудан, ин истифода бурдан аз ќарзњои ипотекї мебошад, ки дар давоми аз 15 то 25 солро дар бар мегирад.

Агар ќарзгир ќарзи ипотекї гирифта бошад, ў бояд њар моњ фоизњои ќарзиро ва инчунин маблаѓе, ки Бонк ба ў дода буд, яъне маблаѓи ќарзи асосиро (ЌА) бипардозад. Бо њамин роњ ќарзгир њар моњ пардохт менамояд, ки аз 2 ќисм иборат аст: фоизњо (Ф) ва пардохти њиссаи ќарзи асосї (ЊЌА). Дар баъзе Бонкњо пардохтњои њармоња аз 3 ќисм иборатанд: пардохти ќарзи асосї (ЌА), фоизњо (Ф) ва инчунин комиссияи пешбурди њисоби ќарзї (КПЊЌ).

Пардохти њармоња = Ф + ЊЌА + КПЊЌ

Пардохтњои њармоњаи ќарзи ипотекї ё дар шакли пардохтњои аннуитетї ё дар шакли пардохти маблаѓи ќарзи асосї бо њиссањои баробар амалї мегарданд. Њар дуи ин намудњои шаклњои пардохтњоро дар алњоидагї дида мебароем.

Пардохти аннуитетї чунин шакли пардохти ќарзи ипотекї мебошад, ки маблаѓи њармоњаи пардохт дар давоми тамоми мўњлати ќарз доимист. Дар навбати худ маблаѓи фоизњои пардохтшаванда ва маблаѓи пардохти ќарзи асосї њар моњ дигар мешавад.

• шакли аннуитетии пардохт

Ќарзгир ба маблаѓи 40 000 доллари ИМА ба мўњлати 25 сол бо 16% солона ќарзи ипотекї гирифт. КПЊЌ аз тарафи Бонк гирифта намешавад. Пардохт аз рўи ќарз – аннуитетї. Моњи аввал Ќарзгир 543,56 доллари ИМА мепардозад, ки аз он 10,22 доллари ИМА – маблаѓи пардохти ќарзи ў (ЊЌА) ва 533,33 доллари ИМА – фоизњо (Ф). Моњи дуюм Ќарзгир њамин маблаѓро (543,56) мепардозад, аммо аз ин пардохт 10,36 барои пардохти ќарз (ЊЌА) ва 533,20 доллари ИМА – фоизњо (Ф). Пас аз 300 моњи гирифтани ќарз (баъди 25 сол) Ќарзгир бояд инчунин 543,56 доллари ИМА бипардозад, аммо дар ин њол пардохти маблаѓи ќарзи асосї (ЊЌА) 536,40 буд, ва њамагї 7,15 доллари ИМА пардохти фоизњо (Ф) мебошад. Баъди 301 моњи гирифтани ќарз Ќарзгир аз рўи ќарз пардохт намекунад, чунки дар ин ваќт њамаи ќарзи ў дар назди Бонк пурра пардохта мешавад.

• Дар шакли пардохт бо њиссањои баробар мисоли зеринро овардан мумкин аст:

Ќарзгир ба маблаѓи 40 000 доллари ИМА ба мўњлати 25 сол бо 16% солона ќарзи ипотекї гирифт. КПЊЌ аз тарафи Бонк гирифта намешавад. Пардохт аз рўи ќарз – бо њиссањои баробар. Моњи аввал Ќарзгир 666,67 доллари ИМА мепардозад, ки аз он 133,33 доллари ИМА – маблаѓи пардохти ќарзи ў (ЊЌА) ва 533,33 доллари ИМА – фоизњо (Ф). Моњи дуюм Ќарзгир 664,89 долл. США мепардозад, аммо дар ин пардохт 133,33 доллари ИМА барои пардохти ќарз (ЊЌА) (ин маблаѓ то охири ќарз таѓирнаёбанда аст) ва 531,56 доллари ИМА – фоизњо (Ф). Дар моњи охирини мўњлати ќарз Ќарзгир бояд 135,11 доллари ИМА бипардозад, аммо дар ин њол 133,33 доллари ИМА ба њисоби пардохти ќарз (ЊЌА) ва њамагї 1,78 доллари ИМА ба сифати пардохти фоизњо (Ф) пардохт мегарданд. Пас аз 301 моњи гирифтани ќарз Ќарзгир аз рўи ќарз пардохт намекунад, чунки дар ин ваќт њамаи ќарзи ў дар назди Бонк пурра пардохта мешавад.[5, с.3]

Мувофиќи Паёмњои Президенти кишвар Эмомалї Рањмон ва ќабули ќонун дар бораи ипотека, ин намуди ќарзњо дар љумњурї ба роњ монда шудаанд, аммо ба таври бояду шояд амал наменамоянд, зеро онњо дар таъсири як чанд омилњои объективию субъективї ќарор доранд. Ба омилњои объективї дохил мешаванд гаронии масолењи сохтмон, нобоварии ањолї ба бонкњо ва сохтмони ипотекї, зеро он дар љамъият љои худро наёфтааст. Ба омилњои субъективї дохил мешаванд набудани ширкатњои ќарзї, ки бо соф амалиётњои ипотекї машѓул мешаванд, набудани имтиёзњои андозї барои шахсони бо ипотека хона месохта ва ѓ.

Љараёни истифодабарии ќарздињии ипотекї дар давоми 10-15 соли охир ба назар мерасад, ки он аз тарафи ташкилотњои байналхалќї якљоя бо њукумати кишвар (дар шањри Хуљанд) ба роњ монда шуд ва он ба кормандони соњаи буљавї пешнињод шуда буд (алалхусус ба кормандони соњаи тиб ва маориф). Соли 2004 ба устодони Донишгоњи давлатии Хуљанд ба номи академик Б.Гафуров муясар шуд, ки аз ин ќарз истифода баранд ва бинои баландошёнаи нотамоми (саршавии сохтмони он дар давраи Шўравї оѓоз шуда буд ва бо пошхўрии Иттифоќи Шўравї он бозмонда буд) назди донишгоњ пурра ба онњо бо ифтитоњи сарвари давлат Эмомалї Рањмон супурда шуд.

Сохтори ќарзи ипотекї аз мавњумњои њуќуќї ва иќтисодї иборат мебошад, ки хусусияти зерсохторї дорад. Ин мавњумро чунин тањлил намудан мумкин аст: Дар марњилаи аввал, вазъи ќонунгузорї бояд асос шавад ва якчанд институтњои њуќуќї рушд ёфта бошанд ва нисбатан њамон ќадар барномаи иќтисодї вусъатдињанда мегардад. Ќонуни «дар бораи ипотека», ки дар соли нахустини ислоњоти иќтисодї ќабул гашта буд, даврони марњилаи оѓозї буд. Аммо амалиёти он ба шаклњои урфу одати миллии кишвар кунунан таъсири мусбї хоњад расонд. Мутаассифона, ќайд кардан лозим аст, ки дар ин ќонун баъзе анбўњи номуайян ба назар мерасад. Амсол, дар боби 8, моддаи 44, як чанд бандњо мутобиќати таффакури мардуми кишвар намебошанд.[3] Мањз, барои ин аз тарафи ашхосони ќонундон ва масъул бояд аз нав тањлил ва баррасї гардад, то ки мардумро ба унсурњои касодї равона насозад.

Инак, чи бояд ќайд кард, ки мутлаќияти иќтисодии њар як субъекти хољагидорї дар он таљассум ёбад, то ки давлат бо воситаи ќонунгузорї меъёри њуќуќиро танзим намояд ва њавсмандии моддї (пулї) ва имтиёзњои андозиро љорї намояд. Пеш аз њама ин зарур аст ба рушди ќарзи ипотекї дар љумњурї, ки сатњи некўањолии халќро ба зинаи нави бењбудї хоњад расонид.

Дар мамоликњои муттараќии љањон ба монанди ИМА, Олмон, Фаронса, Италия ва амсоли онњо, танзими давлатии ќарзи ипотекї зиёдтар мебошанд. Аммо ин, дар навбати худ ба ѓайр аз љабхањои мусбї љабњањои манфї низ дорад. Барои он мисол шуда метавонад, бўњрони соли 2008, ки дар ИМА ављ гирифт, бо ин намуди ќарз вобаста буд ва якчанд ширкатњои ипотекии (монанди, Фреди Мэй) ин мамлакат ба кулли бесариштагињоро ба бор овард. Дар натиља садњо миллион мардум аз мавзеи кории худ људо гаштанд.

Ба фикри мо, барои инкишофи равандњои ќарзи ипотекї якчанд мансубањоро љорї намудан лозим аст:

1. Њиссаљудокунї аз буљети давлат ба муассисањои ипотекї;

2. Ташкил намудани фонди хавасмандї ба ќарзи ипотекї, ќисман аз тарафи давлат ва ќисман аз тарафи сармоягузорини хориљї ва ватанї;

3. Имтиёзнок намудани мўњлати пардохти ќарзи ипотекї;

4. Љалб намудани кулли ањолї ба таблиѓоти сањењи фаъолияти ќарзи ипотекї;

5. Аз тарафи давлат мустањкам намудани муассисањои ќарзї барои сарљамъии фаъолияти ипотекї.

Ин гуна, омилњоро барои амалї шудани ќонунњои ипотекї дар замони муосир бояд дастгирї намуд. Инчунин, дар навбати худ, њар як давлат, субъекти хољагї ва дигар унсурњои фаъоли иќтисодии кишвар барои амалї шудани Ќонунњои ипотекї талош варзад.

Инак, дар шароити муосир, ба мардуми инкишофёфтаистодаи Љумњурии Тољикистон, ки нав ба иќтисоди бозоргонї рў овардаистодааст ќарзњои ипотекї ањмияти назаррас дорад, ки намуди ќарзи ипотекї ба њарду љониб манфиатовар аст. Дар замони кунунї, яке аз самтњои асосии њукумати кишвар ин, ба роњ мондани амалиёти ќарзи ипотекї аст. Аммо, дар навбати худ, пардохтњои аввалиндараља аз арзиши авалаии объектњо на бояд аз 10-15% зиёд бошанд. Дар ин бобат аз таљрибаи кории љумњурињои њамсоя ибрат гирифтан айни замон аст. Чунончи, дар сохањои гуногуни зиёдљанбаи иќтисодии Љумњурии Ќирѓизистон ва Федератсияи Россия ќарзњои ипотекї зиёданд. Барои пардохти ќарзњои ипотекї аз 15 то 25 сол мўњлат бояд дод, чунончи пардохти нахустини объектњои сохтмонию заминњои холї, арзиши аслиаш 10%-ро ташкил медињад.

Адабиёт:

1.http://www.rmnt.ru/story/realty/357470.htm#go-drevnejshaja-istorija(дата обращения 06.12.2012г)

2. http://ru.wikipedia.org/wiki/Ипотека (дата обращения 5.01.2013г)

3. Ахбори Маљлиси Олии Љумњурии Тољикистон (Вестник Верховного Совета Республики Таджикистан) 2008с., № 3, мод.185; №10, мод.798

4. Бюллетени омори бонкии Бонки Миллии Љумњурии Тољикистон/ Банковский статистический бюллетень Националњного Банка Республики Таджикистан/ 9 (206) -2012г.

5.Ипотека дар Љумњурии Тољикистон дар саволњо ва љавобњо/ Ипотека в Республике Таджикистан в вопросах и ответах. Ташкилоти Байналхалќии Молиявї (IFC)- 2009с.

6.Иванов В. В. Информация о товаре «ипотечное кредитование». М.: Маркетинг, 2000. -131 с

7.Русецкий А. Е. Ипотека: как обезопасить себя при совершении сделок с недвиљимостью. -М.: Эксмо, 2007.-176 с