ОБЪЕКТИВНАЯ НЕОБХОДИМОСТЬ РАЗРАБОТКИ ЭФФЕКТИВНЫХ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИХ МЕХАНИЗМОВ В СФЕРЕ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ РЕГИОНА

Многие проблемы жилищной политики являются общими для многих субъектов РФ. Например, взаимодействие региональных и федеральных органов власти при реализации жилищной политики, проблемы обеспечения состоящих на жилищном учете граждан, проблемы рационального использования ресурсов, направляемых на реализацию жилищных программ в регионе и многие другие. Исследуя остроту сложившейся ситуации в жилищной сфере города Омска предлагаю в качестве примера рассмотреть основные проблемы, возникающие в Омске при реализации социально-экономической жилищной политики и показать объективную необходимость разработки отлаженного, эффективно функционирующего механизма формирования, реализации и оценки жилищных программ.

Основным фактором, создающим трудности для омичей, при улучшении жилищных условий в соответствии с их материальными возможностями и современными требованиями к комфортным условиям проживания, является высокий уровень и постоянный рост цен на жилую недвижимость. Рост цен обусловлен растущим в последние годы дисбалансом между спросом и предложением на рынке жилья. Несоответствие спроса и предложения привело к резкому росту цен на жилье за последний год: на конец октября цена 1 кв.м на рынке новостроек в среднем по городу поднялась на 560 руб./кв.м (+1,6%) за месяц и составляет 34 670 руб./кв.м. С начала года цена увеличилась на 3 950 руб./кв.м (+12,9%) и стала на 14% больше цены годичной давности [5]. На конец октября 2012 года цена 1 кв.м на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 43130 руб./кв.м. За октябрь прирост цены составил 540 руб./кв.м (+1,3%). Цена «квадрата б/у» на 5420 рублей (14,4%) выше значения, отмеченного в начале года и на 18% больше, чем год назад [5]. Начиная с лета 2010 года в Омске наблюдается рост цен. Цена жилой недвижимости Омска выросла с осени 2011г. за год на 14% для первичного рынка и на 18% для вторичного. На протяжении всего года стабильный спрос постепенно сокращает объемы предложений, это отражается на продолжающемся росте цен, который за 2012 год составил примерно 15-20%. Объем жилищного рынка составляет 38,7 млрд. руб. за 14,6 тысяч вариантов квартир общей площадью 893 тысячи квадратных метров. При этом объем предложений на рынке продолжает сокращаться. За истекший месяц количество объявлений о продаже новостроек уменьшилось на 2%. Количество предложений первичного рынка жилой недвижимости составляет более 4,6 тысяч вариантов. При этом с начала года объявлений стало на 29% меньше. На вторичном рынке представлено около 10 тысяч предложений, что на 4% больше, чем месяц назад, но на 17% меньше, чем год назад. Структура предложения такова: 32% – первичный рынок и 68% – вторичный. На один вариант новостроек есть два предложения «б/у-шного» жилья. Это соотношение отмечается уже полтора года и усугубляется из-за дефицита новостроек, хотя сегодня порядка двух сотен многоквартирных многоэтажных домов возводятся или недавно введены в эксплуатацию на территории Омска. Тем не менее, возросшая активность застройщиков не компенсирует оживившийся спрос на новостройки [5].

Возможность ликвидировать данный дисбаланс с помощью рыночной самоорганизации не просматривается, что чревато дальнейшим снижением уровня доступности жилья для омичей. Ограниченность территориальных ресурсов города и возможностей современной городской социальной, транспортной инфраструктуры в перспективе будут играть роль сдерживающего фактора в развитии нового строительства в пределах города. С другой стороны, следует ожидать дальнейший рост спроса на жилье, обусловленный наличием коммерческого интереса юридических и физических лиц, в том числе из других регионов страны, которые рассматривают приобретение жилых помещений в Омске в качестве высокого дохода, вложения и накопления. Сегодня прибыль от последующей перепродажи квартир значительно превышает доходы по банковским депозитам или, например, по акциям крупнейших предприятий. Также росту цен на жилую недвижимость способствует удорожание самых необходимых строительных материалов и, следовательно, себестоимости строительства.

Таким образом, при сложившейся острой ситуации на рынке жилья в Омске, связанной с высокими ценами на жилье, превышающими себестоимость строительства, складывается необходимость эффективного использования ресурсов обеспечения жильем нуждающихся в нем омичей. Только за 2012 год в Омске список граждан, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилье увеличился почти на 900 человек и по данным на 29 января 2013 года этот список состоит из 23 тысяч 684 человек. При этом по данным Фонда развития жилищного строительства Омской области «Жилище» на учете по улучшению жилищных условий состоят более 68 тысяч семей. Для удовлетворения потребностей этих граждан в комфортном жилье необходимо более 4 миллионов квадратных метров. В прошедшем году на приобретение жилья для этой категории граждан было выделено бюджетами различных уровней, в том числе и муниципальным бюджетом, более 3 млрд рублей. Это позволило приобрести только около 90 тысяч квадратных метров жилья [6]. Предоставление жилых помещений гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, осуществляется в рамках городских жилищных программ: программа обеспечения жильем очередников; программа «Молодой семье – доступное жилье»; программа переселения жителей из сносимых пятиэтажных, ветхих и аварийных домов; программа реконструкции, капитального ремонта жилищного фонда и др. При этом, несмотря на предпринимаемые меры по улучшению жилищных условий, сроки ожидания жилья в очереди граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, составляет более 20 лет [9]. Однако, как заверяют чиновники, что после 2017 года стоять в очереди на жилье горожанам придется не четверть века, как раньше, а «всего лишь» десять лет. Принимая во внимание вышесказанное, становится очевидной необходимость комплексного использования жилищных программ, являющимся основным инструментом жилищной политики города, для решения вопроса обеспечения жильем омичей.

В жилищной политике города Омска возникают также проблемы при взаимодействии федеральных и региональных органов государственной власти при реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» и основного его инструмента – федеральной целевой программы «Жилище» на 2011-2015 годы [4]. В рамках проекта существуют сложности, связанные с приобретением квартир при помощи государственных жилищных сертификатов (ГЖС). Стоимость ГЖС определяется федеральными органами исполнительной власти с учетом среднерыночной стоимости 1 кв.м жилья в субъекте РФ. Так, например, на II квартал 2009 г. среднерыночная стоимость 1 кв.м жилья в Омской области составляла 29 450 рублей. [7]При этом реальная рыночная стоимость на данный период была значительно выше. В результате 60% граждан, имевших право на получение ГЖС, отказались от улучшения жилищных условий при помощи данного механизма.

Существует проблема обеспечения жильем ветеранов, инвалидов и семей, имеющих детей инвалидов. В соответствии с федеральными законами от 12.01.1995г. №5-ФЗ «О ветеранах» и от 24.11.1995г. №181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации», обеспечение указанных категорий граждан осуществляется субъектами РФ за счет субвенций из федерального фонда компенсаций федерального бюджета [2,3]. Трудность, связанная с обеспечением указанных категорий граждан, заключается в том, что положения федерального законодательства предусматривают помощь федерального бюджета только самому гражданину – носителю льготы, но не членам его семьи. Фактически это вынуждает субъекты РФ к финансированию обеспечения жильем членов семей ветеранов, инвалидов и семей, имеющих детей инвалидов, за счет средств собственных бюджетов[7]. В Омске необходим комплексный подход при реализации не только существующих городских жилищных программ, но и федеральных. Для этого нужен более гибкий подход федеральных органов исполнительной власти при осуществлении поддержки граждан в жилищной сфере. С учетом вышесказанного, предлагаю остановиться на определении основных характерных особенностей финансов рассматриваемой области. Финансы в жилищной сфере города Омска состоят из двух основных частей: государственные финансы, идущие на выполнение социальных задач города в жилищной сфере и частные финансы – финансы граждан, улучшающих свои жилищные условия при помощи города и с использованием собственных средств.

Граждане, которые состоят на жилищном учете в городе Омске при приобретении жилья даже по цене себестоимости строительства, предлагаемой городом, зачастую оказываются в затруднении внести полностью всю сумму денежных средств, необходимую для покупки жилья. В таких случаях предлагается возможность использования рыночных механизмов приобретения жилья. Такие способы были опробованы при реализации программ «Молодой семье – доступное жилье» и Социальная ипотека. Например, молодой семье предлагается единовременное внесение только первоначального взноса на приобретение жилья в строящихся домах. При завершении строительства семья имеет возможность проживания в квартире, предоставляемой городом на условиях социального найма (наем помещения по городским расценкам значительно ниже рыночных) при этом накапливая оставшиеся необходимые для приобретения квартиры средства и внося взносы равномерными платежами.

Учитывая изложенные особенности и проблемы жилищной политики, на примере города Омска, остановимся на выделении основных черт финансово-экономического механизма, определяющего возможности реализации региональных жилищных программ.

Большая часть проблем, касающихся жилищной политики связана с вопросами финансового и ресурсного обеспечения федеральных и региональных жилищных программ, а также с вопросами взаимодействия этих программ. Необходимым выработать финансово-экономический механизм формирования, реализации и оценки социальных жилищных программ на территории субъекта РФ, который будет основываться на следующих принципах:

1. согласованность целей и задач, реализуемых на территории субъекта РФ (федеральных и региональных) жилищных программ. Данный принцип означает необходимость согласованности при формировании жилищной политики органами исполнительной власти субъекта РФ и федеральными органами исполнительной власти на территории отдельного субъекта РФ, в том числе при определении направлений использования ресурсного обеспечения жилищной политики.

2. Финансовая и ресурсная обеспеченность реализуемых на территории субъекта РФ жилищных программ. Означает важность определения потребности населения в жилье и возможностей государства в удовлетворении данной потребности за счет бюджетных средств.

3. Социальная направленность реализуемых на территории субъекта РФ жилищных программ. Финансовая и ресурсная государственная поддержка при улучшении жилищных условий должна быть направлена прежде всего на категории граждан, нуждающихся в данной поддержке.

4. Комплексность реализации жилищных программ на территории субъекта РФ. Означает необходимость комплексного решения вопроса распределения ресурсов, направляемых на решение задач государства в жилищной сфере.

Разработка такого механизма должна ставить перед собой задачи практического повышения эффективности реализации жилищной политики. При этом, важно определить научную основу для решения указанных задач. Одной из основных проблем в этой области является проблема рационального использования ресурсов, то важно определить оптимальное соотношение ресурсов, поступающих из регионального и федерального бюджетов. Важно найти баланс между степенью свободы региональных органов власти при определении жилищной политики в регионе, и степенью необходимой финансовой свободы при реализации жилищной политики. Кроме того, важно осознание возможностей граждан приобретения жилья при государственной поддержке. Для решения этой задачи можно ввести систему показателей, показывающих оптимальное соотношение участия указанных субъектов жилищной политики в регионе.

Необходима выработка системы оценки эффективности реализации жилищных программ в субъекте РФ. Необходима соответствующая методика, основанная опять же на системе показателей, показывающих соотношение затраченных на реализацию региональных жилищных программ ресурсов к полученным результатам от их выполнения. Учитывая проблемы и противоречия региональной жилищной политики, необходима дальнейшая, более глубокая разработка механизмов, позволяющих наиболее эффективно использовать ресурсы, направляемые на реализацию региональных жилищных программ.

Литература:

1. Жилищный кодекс РФ (по состоянию на 25 января 2011 года) [Текст] / Сиб. унив. изд-во, 2011.-96 с.

2. Федеральный закон от 12.01.1995г. №5-ФЗ «О ветеранах» [Электронный ресурс] / КСС «КонсультантПлюс»

3. Федеральный закон от 24.11.1995г. №181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» [Электронный ресурс] / КСС «КонсультантПлюс»

4. Федеральная целевая программа «Жилище» на 2011-2015гг. [Электронный ресурс] / Режим доступа: www.rg.ru

5. Информационный портал Правительства Омской области «Омская губерния » [Электронный ресурс] /Режим доступа: www.omskportal.ru.

6. Румянцева, Е.Е. Политика, основанная на знаниях [Текст]: статьи, лекции, выступления и экспертные оценки политических решений / Е.Е. Румянцева - М.: Инфра-М, 2012.- 444 с.

7. Белова, Е.Г. Особенности государственного регулирования рынка жилья на современном этапе развития Российской Федерации [Текст]: магистерская диссертация / Е.Г. Белова - М., 2006.-100 с.

Научный руководитель:

ст.преподаватель Кучеренко Ольга Викторовна.