Из курса классической экономики известно, что земельные отношения являются фундаментом экономической структуры любого общества, представляя собой совокупность отношений, возникающих между субъектами земельного права по поводу владения, пользования и распоряжения землей как природного объекта, ограниченного природного ресурса и средства производства в сельском и лесном хозяйстве. Однако в России этот фундамент сейчас практически отсутствует как де-факто, так и де-юре. В настоящее время функционирование рынка земли обусловило появление многочисленных злоупотреблений: значительные площади передаются или продаются в собственность без изменения в установленном порядке их целевого назначения.

Мировая практика выработала четкие механизмы экономических отношений в землепользовании. Как часть природного комплекса земля является достоянием народа в целом, но как пространственный базис и как средство производства она может быть объектом собственности отдельного индивидуума или людей. Но в силу вышеизложенного положения не следует, что земля становится средством наживы и спекуляции. Опять же практика выработала механизмы государственного регулирования и пресечения этих негативных явлений, но малоэффективные на данный момент [5, с. 43].

Центральным звеном в процессе преобразования аграрных отношений на рациональной основе были и остаются земельные отношения и механизмы реализации земельной собственности. С появлением частной собственности на землю образовался рынок земли. Сейчас земельные участки можно свободно покупать и продавать. Проблема в том, что в современной России спрос на земли не однороден. Для нашей страны характерен крайне повышенный спрос на земли, расположенные вокруг крупных городов, в самих городах, курортных зонах, а также на земли, имеющие запасы сырья для добычи полезных ископаемых.

Следовательно, одной из важнейших составляющих землепользования является определение стоимости земли для организации сельскохозяйственного производства. С одной стороны, земля – это основа жизни человечества, с другой стороны, для сельскохозяйственных организаций она не пользуется спросом из-за низкой рыночной стоимости, что ведет к расширению процесса криминализации необоснованного перепрофилирования земель [5, с. 43].

Более того, причин, по которой сложилась непростая ситуация в аграрной сфере немало, но основной является аграрная политика, проводимая федеральным центром. Сельскохозяйственные товаропроизводители обречены на убыточное производство. Взять, хотя бы, к примеру, диспаритет цен на сельхозпродукцию и продукцию промышленного производства. В западных странах для обеспечения примерного ценового равенства, существуют различные дотации. Для сравнения, размер поддержки фермерам на 1 га сельскохозяйственных земель составлял: в США – 107 долларов, Канаде – 83 доллара, странах ЕС – 943 доллара, Швейцарии – 4214 доллара, а в России – всего 6 долларов. В связи с этим необходимо иметь какие-то приемлемые положения (решения) по использованию рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения [1, с. 72].

Использование земли в сельском хозяйстве как средства производства имеет специфические особенности, и, прежде всего различия в плодородии, местоположении, правовом статусе, доходности и эффективности, что существенным образом отражается на ее полезности, ценности и цене при купле-продаже. Каждый дополнительно вовлекаемый в хозяйственный оборот земельный участок с более худшими качествами будет иметь все меньшую полезность. В случае удовлетворения всех потребностей общества следующий вовлекаемый участок может иметь даже отрицательную полезность. Таким образом, в сельском хозяйстве потребительные стоимости отдельных земельных участков выступают в виде ограничений, количественных границ при распределении ресурсов и не только земельных [3, с. 84].

Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения представляет собой комплекс мероприятий, направленных на определение стоимости земельных участков по химическим, физическим и технологическим свойствам, климатическим и пространственным факторам, влияющим на их плодородие, удобство обработки и местоположение, отражающая прежде всего потребительную ценность. Проведенная в период с 2000 по 2011 гг. в несколько туров кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий определила среднюю по Российской Федерации кадастровую стоимость сельскохозяйственных угодий, которая составила 20 570 руб./га при максимальной величине 83 920 руб./га – по Краснодарскому краю и минимальной – 860 руб./га – по ряду субъектов РФ. Значение кадастровой стоимости, равное 860 руб./га, было принято за абсолютный минимум кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в РФ, каковым и остается по сегодняшний день [4].

Следует отметить, что кадастровая стоимость оказалась существенно заниженной и намного отличается от рыночной стоимости. Поэтому рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных действиях покупателя и продавца, хорошо информированных и не испытывающих давления чрезвычайных обстоятельств. Отсюда рыночная стоимость не всегда зависит от качества и местоположения земельного участка. На нее воздействует огромное количество факторов, из-за которых рыночная стоимость может значительно колебаться в ту или иную сторону [3, с. 87].

Рынок земли является объективно необходимым элементом в рыночной системе хозяйствования. Но во всех странах формирование рынка земли характеризовалось определенными трудностями и было предметом особого внимания государства. При формировании земельного рынка нельзя рассматривать землю только как товар из-за того, что в процессе рыночного оборота потеряются ее свойства, как основного природного ресурса, главного средства производства в сельском и лесном хозяйстве. Практически это может привести к тому, что в результате расширения свободной купли-продажи сельскохозяйственных земель в первую очередь будут скуплены земли – носители скрытой сверхприбыли. Например: пригодные сельскохозяйственные земли для расширения жилого и производственного строительства, земли, содержащие полезные ископаемые, для возможной разработки и другие. Причем даже запреты на изменение целевого назначения земель не смогут защитить продуктивные угодья от перепрофилирования их. Значит, развитие земельного рынка должно выступать средством повышения эффективности сельского хозяйства России, роста доходов и улучшения социальных условий сельского населения.

Убыточность сельскохозяйственных предприятий оказывает непосредственное влияние на качество обрабатываемых земель. Отсутствие материальных средств приводит к тому, что земли используются нерационально. При минимальной обработке или ее отсутствии снижается плодородие пашни, увеличиваются площади, подверженные водной и ветровой эрозиям, расширяются масштабы загрязнения почв тяжелыми металлами, нефтью, пестицидами и другими вредными веществами. Только за период с 1990 по 2009 г. площадь сельскохозяйственных угодий уменьшилась на 1,9 млн га, сокращение площади земель, используемых под пашню, составило более 10,8 млн га [2].

Как отмечает в своей статье профессор А.М. Югай, необходимо перераспределить средства, поступающие от плательщиков земельного налога, создавать фонды для восстановления и сохранения природных ресурсов на федеральном уровне, за счет части доходов добывающих отраслей, а также на уровне муниципальных органов – фонд сохранения сельскохозяйственных земель и сельских территорий, за счет земельного налога и штрафных санкций к предприятиям, наносящим ущерб природной среде, и других источников.

В свою очередь эти меры улучшили бы качество угодий, что привело бы более выгодному положению земли в рыночной экономике. Ведь экономическая суть частной собственности на землю реализуется не в абстрактной возможности купли-продажи земли, а в количественно определенном доходе от ее использования в соответствии с целевым назначением. Формирование рынка земли, как объективно необходимого элемента рыночной экономики, невозможно и без создания государством условий для преодоления аграрного кризиса и эффективного развития сельскохозяйственного производства в стране.

Основываясь на проведенном исследовании, необходимо отметить, что земельные отношения – очень сложная многоаспектная проблема. Она включает в себя большой круг вопросов: формы собственности и хозяйствования, рынок земли, цена земли, рента, налог на землю, управление земельными ресурсами, разграничение федеральных и муниципальных земель, а также средств, поступающих от оборота земли, в том числе от аренды. Поэтому важно принимать такие правовые нормы земельного законодательства, которые бы создали для экономических субъектов стимулы для рационального распределения и использования земли, а также основу для продуктивного землепользования.

Литература:

1. Байдильдина А. А. Финансовая поддержка сельскохозяйственного производства в странах с рыночной экономикой // Экономика и статистика. – 2009. – № 2. – С. 70-74.

2. Доклад Министерства сельского хозяйства Российской Федерации о состоянии и использовании земель сельскохозяйственного назначения за 2011 г. URL: http://www.mcx.ru›documents/file_document/show/14238.318.htm (дата обращения: 25.10.2013 г.).

3. Дугин П.И. Критерий оценки земли // Экономист. – 2007. – № 3. – С. 84-90.

4. Сапожников П.М., Носов С.И. Проблемы государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения и пути их решения. URL: http://www.kadastr-ocenkanp.ru/aktualnie%20publikacii/statya-1.php (дата обращения: 26.10.2013).

5. Югай А.М. Землепользование в аграрной сфере // АПК: экономика и управление. – 2005. – № 11. – С. 42-46.